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2018年6月15日に「住宅宿泊事業法」が施行され、一般の住宅地でも条件付が整えば民泊が解禁されます。
借りる側、貸す側だけのことだけで、民泊事業（ビジネス）は順調に進むのでしょうか？
関わりのない近隣住宅地、マンションなどを含め、地域住民は民泊に対し、事前に何を考えておく必要があるのか？調べてみました。
民泊（みんぱく）
民泊とは
民家に宿泊すること。
ホテルや旅館などの宿泊施設の代わりに、一般家庭などが空き部屋などに有料で旅行者を宿泊させること。訪日外国人客の増加により宿泊施設が不足する中で、インターネットを利用して部屋の貸し手と借り手を仲介する新たな民泊ビジネス。デジタル大辞泉より
旅館業の許可を得ていない一般の民家や空き家・空室などを宿泊施設として利用すること。知恵蔵miniより個人が住宅の空室などを用いて有料で宿泊を提供するサービスのこと。借り手のほとんどは外国人旅行者であり、貸し手(ホスト)たちは自分で宿泊料を決め、各自高級マンションから古い4畳半まで様々な部屋を提供している。
借りる側は、ホテルや旅館などの代わりに民家に宿泊でき、貸す側は、旅館業を営んでいなくても条件が整えば宿泊業務が可能と聞けば効率がよい民泊システムだと感じますね。
では、ホームステイと民泊の違いは何？
民泊とホームステイの違い
政府からの公式見解として見れば、民泊という言葉は2つに分類されます。
「ホームステイ型・ホスト不在型」
似ているようですが、実は家主が居住しているかしていないかで呼び名が違うのです。
家主居住型：ホームステイ型
家主不在型：ホスト不在型
一般住宅（戸建）でも、共同住宅でも家主が居住しているれば、ホームステイ型。
家主が常駐していることから「家主常駐型」や「ホームステイ型」「ホスト同居型民泊」「家主同居型民泊」などと呼ばれています。
「自宅の空いている部屋を貸し出す」、ホストとゲスト(借り手)と同じ住居の中で同居することになります。
ホームステイ型は「ホスト・ゲスト共に個室が用意されており、リビング・キッチン・トイレ・お風呂を共有する」というタイプ。
家主が不在なら一般住宅でも共同住宅でもホスト不在型となります。
「ホスト不在型民泊」や「管理者不在型民泊」とも呼ばれます。
「丸貸し」と呼ばれる民泊運営形態、空部屋・家をゲストに提供し、ホストはその場に滞在しないタイプ。
ホテルに似た運営方式に近く、一般的にホームステイ型に比べ宿泊単価が高い場合が多く、トラブルも多い傾向にある。
日本におけるAirbnbリストには、7割以上がこの「ホスト不在型民泊」が登録されている。
現在、日本の民泊では家主不在型が主流となっています。
ホストとは、家にゲストを迎え入れ、もてなす人のことをいいます。
民泊の大手予約サイトであるAirbnbでは、ゲストを迎え入れるための宿泊施設を掲載している人をホストと呼んでいますAirbnb（エアビーアンドビー）
正式なホテルなどの宿泊施設ではなく、世界各国の現地の人たちが、自宅などを宿泊施設として提供するインターネット上のサービス、及びサービスを提供する会社の名前。
Airbnb社は、2008年8月に米サンフランシスコで創業した。
宿泊施設を提供する人々は「ホスト」と呼ばれ、ホストは、世界190カ国、34000以上の都市に存在する
宿泊を希望する人々は「ゲスト」と呼ばれ、ゲストは、Airbnbのサイトから、行き先や宿泊期間、部屋のタイプを入力して、ホストが提供する宿泊施設を検索できる。
Airbnbを利用するには、最初にアカウントを取得する必要がある。
家主不在型が「”トラブルも多い傾向～”」いよいよ怪しい臭いが出てまいります。
家主不在型＝ホスト不在民泊のメリット・デメリット
では、「家主不在型＝ホスト不在型民泊」の何がデメリット（課題）なのか？
【デメリット】
１、宿泊者の本人確認の透明性
２、コストがかかる（ホスト面）
民泊新法により都道府県知事への届出だけでなく、住宅宿泊管理業者への管理委託が必要になります。
・居室の床面積に応じた宿泊数制限、定期的清掃。
・非常照明、避難経路、災害時の宿泊者の安全確保。
・宿泊者名簿の備え付け、周辺地域への悪影響の防止に関する説明。
・苦情、問い合わせの迅速な対応。
３、緊急時対応
４、ごみ
５、騒音
６、水道・エアコンのつけっぱなし
７、近隣住民とのトラブル（損害賠償）
８、年間180日間までという営業制限。
９、初期投資費用
以上、9項目の課題が多く言われております。
【メリット：家主不在型】
１、時間を拘束されない（ゲスト面）
２、おもてなしをする必要がない（ホスト面）
一方、家主居住型のホームステイ民泊では、
家主居住型＝ホームステイ民泊のメリット・デメリット
【メリット】
１、トラブルが起きにくい
２、生活が寂しくなくなった（家主：ホスト面）
３、価格が安い（ゲスト面）つまり大金は稼げない
４、コミュニケーション能力向上
５、外国語の勉強が可能
６、掃除の週間が身につき部屋がきれいになる
７、宿泊室（50㎡以下）では、住宅として扱いが可能
宿泊室（宿泊者が眠る部屋）50㎡以下なら防火対象物ではないので、防火設備（ホテル・旅館）並みの設置義務がいらない。
それ以外は、届出住宅となり消防法施行令上、防火対象物となる。（スプリンクラー・煙感知器など）
以上、7つ掲げましたが良い評価です、課題はあると思いますが圧倒的に良い評価多いことが判明しました。
【デメリット：家主居住型】
１、ゲストに注意（マナー・ルール）する必要（ホスト面）
２、家を空けられない（ゲストが宿泊する際は必ず自宅にいなければならない）
３、儲からない（あくまでも空きスペースを貸し出すため宿泊できる人数も限られる）
デメリットも近隣に対してのトラブル事は掲げておらず、家主（ホスト面）から見た回答が多い。
共通点
家主居住型も家主不在型も、2020年に行われる外国人観光客を増やそうとするスタンス、現在のホテルや旅館では、宿泊施設がまかないきれない現状が現実だからです。
民泊の一番の問題は、「近所迷惑」です。
ホスト不在型民泊でゲストが出た後の部屋は？
ゲストが利用した後は、50%がすごく汚く、50％が散らかっている感じらしいです。
性別でも、若い男性グループになると汚くて荒れている、女性2人だと散らかっている程度らしい。
東京エリアだと、爆買いした袋やダンボールが部屋の中で捨てられている印象が多いらしい。
ベッドやカーペットにもシミが落ちており、取れないこともあるそうです。
年別民泊数増減（日本国内におけるAirbnbでの稼働数）
2013年末：日本語版開始
2014年末：約 7000件
2015年末：約25000件
2016年末：約48000件
2017年末：約56000件
住宅宿泊事業法（民泊新法）
2017年6月9日に「民泊」という営業形態の宿泊提供に関する法律「住宅宿泊事業法」が成立。
施行日：2018年6月15日
事前届出・登録：2018年3月15日から
住宅宿泊事業法（民泊新法）とは、従来の旅館業法で定める4つの営業形態（ホテル営業・旅館営業・簡易宿所営業・下宿営業）や国家戦略特別区域の特区民泊にあてはまらない、新しい営業形態です。
営業日数上限は180日で宿泊日数制限はなく、フロント設置も不要で苦情受け付けや行政手続きは家主が行います。
行政への申告も届出制であり、多くの人が始めやすい環境の民泊です。
届出のみで始められますが、維持管理業務を家主自身が行えば、コスト面は抑えられるが、大変な面や180日(1年の約半分）の営業形態となるため、利益目的という主旨には結びつかないようです。
ヤミ民泊を見破る方法はあるのか？
家主居住型：ホームステイ型
家主不在型：ホスト不在型
2つを民泊をご紹介しましたが、無許可で違法物件も多いのが現状のようです。
簡単な方法で違法物件かどうか見分けられる方法はあるのか？
１、建物の外観写真がない
違法物件は建物の所在地を特定されることを気にしているため、わざと所在地や建物の外観を載せていません、予約してきた対象者だけに宿泊する住所を教えているケースが多い。
２、直接メールで聞く
「こちらの宿泊物件は、旅館業法の許可もしくは特区民泊の登録物件でしょうか？」
こちらを聞けば、健所の調査を怖がっていますのでメールの返答はないというのが現実だそうです。
３、物件の名前を検索
民泊斡旋サイトに登録されていないかをチェックする。
４、相談窓口
2016年7月、大阪市では、市保健所に窓口を設置しました。
あきらめずに、最寄りの保健所に相談し続けることが必要。
また、民泊通報・相談窓口も開設されている市町村もあるので、確認してみることが大切です。
ただ、ヤミ民泊のバブルは終わります、という情報もあります。
主にホテルと旅館しかなかった宿泊の市場どう変わっていくのか、真剣に考えるスタートの年なのです。
新法が施行により、バラエティ、魅力的な宿泊手段の提供が高くなり、ホテル、旅館はこれまで以上に本質的な意味で頑張らなければならないスタート、ユーザーは選択肢が増え、宿泊市場全体が前向きに進んでいるようです。
以上、民泊についてのメリット・デメリットを含め、身近な人の動きを観察する必要があると思います、誰でも見かけない人が隣で出入りを繰り返していたら要注意かもしれません。問題はやはり近所迷惑、そしてトラブル・犯罪行為に結びつく可能性があるから心配するのだと。
今までの生活がふと気がつけば隣が民泊となっていたことに、そしてヤミ民泊なのか？現状は保健所へ相談するのが得策のようです。
2018年6月15日施行される民泊新法、今後の動きに注目してみたい案件です。
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